De IFCO-methode

• Versneld bouwrijp maken
• Waarom zettingarm bouwrijp maken?

Waarom zettingarm bouwrijpmaken?

In het recente verleden zijn veel uitbreidingsplannen uitgevoerd in gebieden met een slechte grondslag. Veelal heeft men conventioneel opgehoogd met gebruikmaking van verticale drainage. De beschikbare tijd was misschien te kort, de interpretatie van het grondmechanisch- rapport niet goed uitgevoerd ? Feit is wel dat in vele gevallen de gevestigde bedrijven/bewoners en ook de locale overheden tot in lengte van dagen grote bedragen moeten investeren om het aanzien en de functionaliteit van de terreinen en woonwijken nog enigszins in stand te houden. Dat deze bedragen de aanlegkosten ver overtreffen of zullen gaan overtreffen zal duidelijk zijn. Op onnodig en veelvuldig onderhoud van wegen zit echter niemand te wachten.
Men kan dan ook stellen dat zettingsarm bouwrijp maken een goede investering is.

Grond onderzoek en rapportage (voorbeeld uit Gouda)

xxxxx heeft in 1998 opdracht gekregen om grondonderzoek te plegen en een advies voor het bouwrijp maken van het terrein op te stellen. Uit de rapportage van xxxx blijkt dat het een zettinggevoelig gebied is. Aan het bouwrijp maken van het terrein dient veel aandacht te worden besteed. Misschien is prioriteit geven aan het bouwrijp maken een betere insteek van de problematiek.

Conventioneel grondmechanisch advies (voorbeeld uit Gouda)

Het advies was om het terreinen conventioneel te behandelen. Dit houdt in dat in dit geval er verticale drainage strips worden aan gebracht met een overhoogte van zand die varieert in hoogte van 1,75 tot 4,00 m afhankelijk van de beschikbare consolidatie tijd. Uit deze adviezen blijkt verder dat een consolidatie periode van ca 18 maanden met toepassing van verticale drainage (1 st /4 m²) en een overhoogte van 1,75 m zand, een acceptabele methode kan zijn qua tijd en kosten. Deze consolidatie periode is exclusief de tijd benodigd voor het aanbrengen van het zandbed,verticale drainagestrips, horizontale drainage, overhoogte van 1,75 m en wachttijd tussen de ophoogslagen i.v.m. de wateroverspanning tijdens het ophoogproces)

Hoe lang kan of wil men wachten met bouwen.

Het eventuele probleem bij het hiervoor omschreven conventioneel bouwrijp maken is, dat de consolidatie periode 18 maanden bedraagt. Hierbij valt nog op te merken dat een afwijkingsfactor van ca 35 % bij zettingberekeningen niet ongebruikelijk is. Daarbij kan de consolidatieperiode ca 24 maanden of langer duren (exclusief de uitvoeringsperiode e.d. zoals hiervoor omschreven). Met de consolidatieperiode wordt niet bedoeld het behalen van de berekende zetting, maar het nagenoeg tot stilstand komen van de zettingen met instandhouding van de extra overhoogte. Voor het beëindigen van de consolidatieperiode is de aanleg van infrastructuur problematisch. Verder blijkt uit het verleden dat de consolidatieperiode in de genoemde omgeving meestal langer duurt. De infrastructuur kan niet worden aangelegd en de percelen kunnen niet worden verkocht. De vraag is of de projectleiding, eventuele kopers, dan wel de politiek zolang kunnen wachten. De druk om eerder te beginnen met de werkzaamheden zal vrij groot worden.

Planning bij conventioneel bouwrijpmaken

Als men zeker weet dat er tijd genoeg is,is conventioneel bouwrijp maken zeer zeker een goede oplossing.

• Vergunningen, aanbesteding, prijsvorming en gunning: 5 maanden.
• Uitvoeren van de werkzaamheden: 4 maanden.
  als de grondgesteldheid dit toelaat i.v.m. de optredende waterspanning in de onderliggende te consolideren lagen.
• Consolidatie tijd: 18 mdn x 1,15 % (afwijking parameters): 21 maanden.
• Totaal benodigde tijd: 30 maanden.

Planning bouwrijp maken met behulp van de IFCO Methode

• Vergunningen, aanbesteding, prijsvorming en gunning: 6 maanden.
• Uitvoeren van de werkzaamheden: 2 maanden.
• Consolidatie tijd: 3 mdn x 1,15 % (afwijking parameters): 4 maanden.
• Totaal benodigde maximale tijd: 12 maanden.

Hierbij dient te worden opgemerkt dat de bouwactiviteiten aan de infrastructuur al na 3 maanden na de start van de ifco werkzaamheden een aanvang kunnen nemen. Dit geldt tevens voor de aanleg van de percelen. Het werkverkeer kan over de zandbanen plaatsvinden. De bouwpercelen kunnen dus bouwrijp gemaakt worden binnen 12 maanden.

Bij aanvang van de werkzaamheden in april 2003 kan er in juli 2003 begonnen worden met de werkzaamheden aan de openbare infrastructuur en bouwwerkzaamheden op de percelen.

Kosten argument

Het argument van kosten kan en mag geen reden zijn voor het slecht bouwrijp maken. Men heit ook geen te korte of te weinig palen onder een gebouw om kosten te besparen. Er kan maar 1 x bouwrijp worden gemaakt. Doelbewust concessies doen aan de kwaliteit van het bouwrijp maken past niet meer in het jaar 2010.

Rekenvoorbeeld kosten:
Terrein opdeling.
15% van het gebied is infrastructuur.
10% wateroppervlak
8% groenvoorzieningen
67 % uitgeefbare grond

Het toepassen van de Ifco Methode zal extra kosten ( kosten aanbrengen Ifco Methode minus aanbrengen conventionele methode) met zich meebrengen. Stel deze kosten op 100 % per m² behandeld gebied.
Als men deze kosten om zou slaan op de te verkopen percelen, komt men tot de slotsom dat ca 20 % van deze extra kosten op de m² prijs van de percelen komen. De opdrachtgever heeft nu een goed bouwrijp gemaakte infrastructuur zonder extra kosten. De koper heeft voor een gering bedrag een openbare infrastructuur rondom zijn bouwperceel dat niet snel door zettingen van de bestrating zal verpauperen.

Uitgeefbare percelen

In het geval de infrastructuur zettingarm is uitgevoerd binnen de gestelde tijd, blijft het feit zitten dat de uit te geven percelen niet behandeld zijn. Men heeft immers gekozen om partieel bouwrijp te maken. Om de percelen zettingarm te maken zijn nog eens 21 maanden nodig. De koper heeft verschillende keuzes, namelijk: 21 maanden wachten, onderheien, lichtgewichtconstructies, ophogen met polystyreen of schuimbeton. Of hij laat de natuur zijn werk doen en is veroordeeld tot eeuwig onderhoud, gepaard gaande met hoge kosten,ongemak en een verloederd aangezicht. Als men de koper echter een keuze geeft om zijn perceel rondom zijn bebouwing zettingarm uit te voeren tegen kosten die significant lager zijn dan de hierboven vermelde constructies of een van deze constructies uit te voeren, kan men redelijkerwijs niet anders concluderen dat voor het zettingarm maken van het terrein gekozen wordt.

Waarom de Ifco methode:

De ifco methode is ontwikkeld om in 3 a 4 maanden het terrein zettingarm te maken. Niet alleen de snelheid van bouwrijp maken, maar ook de kwaliteit ten opzichte van conventioneel is het vernoemen waard. De zettingen zullen niet tot "0" gereduceerd worden maar wel tot een zelf te kiezen aanvaardbaar niveau. Bij de 5de baan van Schiphol bijvoorbeeld mochten de restzettingen in 10 jaar niet meer dan 3 cm bedragen. Dit niveau vereist uiteraard meer maatregelen dan de standaard norm van 10 cm in de eerste 10 jaar na de aanleg. In Gouda is de nieuwe norm 10 cm in 15 jaar. (Bij een project gelegen aan de Bodegraafsestraatweg in Gouda wordt deze norm gehaald) Door deze methode is het voor een aannemer die de infrastructuur aanlegt mogelijk een aanleg en onderhoudscontract af te sluiten, zonder veel financiële voorzieningen te moeten treffen.

Kosten vergelijk

In eerste instantie lijken de kosten van de Ifco methode in vergelijking met de conventionele methode hoger. Als men echter meerdere factoren meerekent gaat deze vergelijking mank. Als men de grond die bij het ontgraven vrijkomt als tijdelijke voor belasting en daarna als ophoogmateriaal voor bermen en groenstroken gebruikt is het kostenplaatje al heel anders. Tevens kan men de drainage aanwenden om de rioleringsleuf tijdens het aanbrengen van de riolering droog te zetten, dit spaart bronnering uit. Het aanbrengen van een overhoogte die in een later stadium verwijderd dient te worden brengt ook kosten en renteverlies met zich mee. Ook dient in eerste instantie deze hoeveelheid zand aangevoerd te worden over openbare wegen hetgeen weer overlast veroorzaakt. In het algemeen kan men wel stellen dat conventioneel bouwrijp maken ca 10 % minder kost dan de Ifco methode. Als men zich alleen maar laat leiden door dit argument is het al eerder genoemde onder het kopje "kosten argument" van toepassing.

Planning bij gebruikmaken van de Ifco methode.

Door het gebruikmaken van de Ifco Methode is het mogelijk om ca 4 maanden voordat de infrastructuur wordt aangelegd de grond bouwrijp te maken. Hierdoor kan men flexibel zijn in de planning Na de verkoop van een bouwperceel en voor het inheien van de eerste paal is slecht 3 a 4 maanden nodig om de grond rondom de bebouwing zettingarm te maken. De bebouwing zelf wordt immers toch onderheit. Door deze mogelijkheid krijgt de eigenaar van het perceel de kans zijn verharding rondom de bebouwing zettingsarm te maken tegen een redelijk aanvaardbare prijs. Het slaan van de eerste paal zou dan, als men het eerder genoemde tijdspad aanneemt juli 2003 kunnen plaatsvinden. En dit zonder concessies te doen aan de kwaliteit van het bouwrijp maken. Integendeel zelfs.